桃園不動產

2019-09-20 14:16聯合報 記者鄭國樑╱即時報導

 

 

 

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〔記者楊政郡／台中報導〕從事租賃業的楊姓夫妻2016年底租屋在台中市南區某社區大樓，但行徑囂張，經常停到別人的停車格、亂曬衣服、威脅管理員等，履勸不聽，將近兩年社區住戶是忍無可忍，管委會決議訴請依惡鄰條款強制遷離，台中地院審理判決被告二人符合惡鄰條款應該遷離，該案可上訴。

惡鄰退散！法官判淮惡鄰強制遷離。（示意圖）

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稅負一差就是數百萬 送子女房子、轉出售都要精算
       

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經過半年來的選舉熱潮，將在十一月二十四日投票後畫下休止符，台灣的政經局勢將會有大幅度的變革，執政黨無論勝敗都會記取選民對期中選舉的嚴峻考驗，尤其老百姓被喚醒的經濟議題，更會受到執政黨的重視，財經內閣改組的迫切需要與振興經濟的殷切期盼，也是台灣二千三百萬人民的共同心聲。



※大選後不確定因素消失，六都房市交易爆量



美國期中選舉雖然共和黨失去多數優勢，美國道瓊指數卻在隔日大漲近五百點，主因是選舉的不確定因素消失，接下來十一月底G20峰會上川普與習近平的會談，將是市場關切的重點。美國民主黨取得國會多數，造成川普政府的國會僵局，「川習會」有可能使貿易戰獲得緩解，否則全球市場今年底及明年的市場展望仍將充滿不確定性。



台灣九合一大選後，當選舉的未確定因素消失後，觀望剛性買盤將會盡出，六都房市交易量將大幅反彈，尤其大台北的交易量至年底將會成長一到兩成之間，而二○一八年全台房市止跌情況也會確立，二○一九年全台房市將進入小跌小漲的盤整期，茲分就選後房市價量變化現象分析如下：



(一)選後不確定因素消失，六都爆量，雙北表現突出



選後一季至農曆年前，全台房市共同現象就是交易量大增，預期大台北交易爆量，台北市交易量將有二成的成長。



(二)房價維持平穩，不至於大幅反彈，低總價蛋黃區呈現小漲局面



台北市低總價地區早於去年第四季止跌回穩，包括大安、中山區低總價產品都有小幅度的漲幅，新北市板橋、中永和、新店等區低總價產品也都相對率先止跌。



(三)觀望的剛性需求自住買盤將大舉進場



緩跌四年來累積觀望自住買盤大台北地區超過七萬戶，除今年已逐漸進場外，明年應會湧入更多自住買盤。



(四)換屋買盤逐步進場，相對有助消化餘屋



換屋需求往往在市場確認止跌時，才會正式進場，新屋往往也是換屋需求者的優先選擇，因此餘屋供給雖多，只要讓利就有換屋者接手。



(五)六都交易活絡，年底前全台房市止跌確立



藉由台北、新北、台南交易量的大幅提升，餘屋量體頗大的桃園、台中、高雄也會被帶動，全台房價將於二○一八年底前全面止跌。



(六)建商趁機大舉推案，供給提高，勢必拉長房價盤整期



建商一方面拋售餘屋落袋為安，另一方面在不看壞後市的信心推動下，一邊獵地、一邊趁勢大舉推案，對止跌中房市將有不利影響，也會拉長房價的盤整時程。



綜上所述，大選結局執政黨無論勝敗一定會記取選民在經濟議題上對政府的期待，高雄綠營選得那麼辛苦，就是人民表達對振興經濟的渴望態度，選後政府應該對經濟議題上有利多政策，對止跌中房市也具有正面的影響。



※經濟議題受重視，執政黨無論勝敗，一定記取教訓，提出有利的振興經濟方案



選舉只是其中因素之一，重點在選前本就會積壓剛性觀望買盤，在消息面向，選後不確定因素消失，有助買盤介入。在技術面上緩跌已近四年，低總價跌無可跌，大台北累積自住與換屋買盤都會在選後大舉進場，再加上傳統旺季，所以交易量會大增，但價格不會有太大波動。



總之，二○一八全年房市交易量可望成長七．五％，接近二十九萬戶，從六都數據顯示，去年底台北市率先止跌，今年交易量大幅反彈近兩成，年中新北、竹北、台南表現量增價穩局面，年底前桃園、台中、高雄房價也逐漸持平。



整體而言，二○一八年量會再縮的錯誤訊息不攻自破，筆者不認為今年要含淚出場，因為精明的投資客早於二○一三、二○一四上半年含笑出場，二○一八年相隔四年才出場為時已晚。同時，筆者也不認為二○一八年該含笑進場，因為在止跌打底的市場中，只有剛性自住與換屋需求，沒有太多投資獲利機會。所以在都會區自住該買的可以買，因為等也便宜不了多少，但不當的投資就要謹慎，因為短期要獲利機會有限。
 
 出處：理財周刊

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九合一選舉藍綠變天，政治版圖大轉移，到底對房地產後市產生何種影響？全球不動產流通協會理事長李同榮分析，大選後政經局勢將有三大面向影響房地產走勢：（一）選舉不確定因素消失，房市交易量將爆增。（二）選前經濟議題受重視，財經內閣將大改組，心理因素促成觀望買盤進場。（三）2018六都房價確立止跌落底，2019年房市將進入價穏量溫的盤整隔局，房價不會有大幅度反彈。

 

民心思變，振興經濟是全民所盼，也是執政黨最迫切的改革議題

 

李同榮指出，選舉已經落幕，這次選舉中發現民心向背在於經濟表現，民進黨執政高雄二十年，始料未及敗在「貨賣得出去，人進得來，高雄發大財」的經濟議題上。接下來，執政黨應深思民眾對振興經濟的迫切期待，若還是將敗選歸咎於改革的陣痛丶或紅色力量介入丶或人民給我們更高的檢驗標準，那就是一個不知反省的政黨，2020政黨再次輪替也就不遠了！

 

選後不確定因素消失，六都房價正式全面止跌

 

2018第三季六都房價統計出爐，房市表現持平，由北到南房價已確立止跌，六都房市走勢分析如下：

台北市：連四季小漲，已率先止跌落底。

中古屋市場從2014高檔均價65.7萬/坪（平均屋齡22年）跌到2017Q3的52.5萬/坪，跌幅20%，豪宅跌勢較深，跌幅近30%，低總價較抗跌，跌幅僅15%，預售市場跌幅高達30%以上，2017年第三季台北市中古屋開始率先止跌，至2018第三季已連續四季沒有新的低點，因此確立台北市房價已於2017年第三季止跌落底，今年北市房市交易量已劇增17%，房價微幅小漲，可謂價穏量增的局面。

新北市：今年第一季起價量回溫

中古屋市場從2014高檔的均價32.64萬/坪（平均屋齡17年）跌到2017Q4的27.2萬/坪，跌幅16.7%，新成屋因量大而跌勢較深，跌幅近20%，低總價較抗跌，跌幅僅12%，預售市場跌幅高達25%以上，新北市2018Q1到Q3連續三季止跌微揚，確立新北市隨台北市之後於今年第一季房價止跌落底，唯預售屋仍處於下修階段，必須與新成屋價格差距縮小才能止跌。

桃竹地區：受惠都會擴大與人口增加，房市穏定回溫

中古屋從2015高檔的均價18.2萬/坪，跌到2018Q2的16.26萬/坪，跌幅10.67%，新成屋跌幅近15%，低總價較抗跌，跌幅僅8%，預售市場跌幅高達20%以上，桃竹地區房價此波反轉跌幅不大，主要是桃園受惠桃機通車，且近年大台北人口外移，需求擴大，另外竹科市場需求穩定。未來兩季需觀察房價若無跌破16萬/坪低點，就可回頭確立2018Q2為此波桃竹地區房價止跌點。

台中市：上半年緩跌，第三季止跌回溫

中古屋市場從2014Q3高檔的均價17.76萬/坪（平均屋齡16年）跌到2017Q3的15.80萬/坪，跌幅11.03%，新成屋跌勢跌幅近15%，低總價較抗跌，跌幅僅8%，預售市場跌幅高達20%以上，台中市低點雖然有在2017Q3的15.8萬/坪，但至2018Q2仍有小幅起伏，因此台中的止跌點觀察仍然應以2018Q2為準。

台南市：房價跌無可跌，表現價穏量增

中古屋市場從2015高檔的均價13.5萬/坪，跌到2017Q1的12.01萬/坪，跌幅僅11%，主要抗跌因素是整體房價偏低而營建成本遽增，房價跌無可跌，今年交易量表現亮眼，預期若第四季沒有跌破12萬/坪，就可確立台南市房價已於第二季止跌。

高雄市：藍綠變天，房價將提前止跌

中古屋市場從2015高檔的均價16.2萬/坪，跌到2018Q3的14.48萬/坪，跌幅9.5%是六都跌幅最小的城市，主要跌幅較小因素是高雄市是六都房價最晚反轉向下的都會，高點反轉延遲兩季，預期止跌時程也會較落後，但因高雄巿選舉變天，預期心理可能會讓高雄房價在2018第四季趨向止跌，未來需要再觀察兩季的房價變化，才能確立高雄落底時程。

 

2019六都房市進入價穩量溫的盤整格局，房價不會有大幅反彈

 

李同榮進一步總結，綜觀六都中古屋近年房價表現，自2014年市場由台北市率先反轉以來，2017Q3台北市中古屋房價率先止跌，隨之新北市房價於2017Q4止跌，桃竹地區房價於2018Q2止跌，台中市房價於2018Q2止跌，台南市房價於2018Q2止跌，高雄市房價預期於2018Q3止跌。這項結果，完全與筆者在2015年初的預測：台灣房市將於2017年第四季由台北市率先止跌，2018年由北而南將於第三季前全面止跌，唯止跌後，未來兩年房價不會有大幅反彈，房市進入價穩量溫的盤整格局。

 

 

 

 

 

 

 

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